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Das Grundbuch: Eins der wichtigsten Dokumente beim Hausverkauf

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis aller Grundstücke, die in einem Gemeindebezirk liegen. Die Informationen in diesem Register sollen Klarheit über die Rechtsverhältnisse der dort eingetragenen Grundstücken schaffen. Doch was genau steht im Grundbuch, welche Informationen müssen dort wann eingetragen werden, wozu wird ein Grundbuchauszug überhaupt benötigt und wo kann man Einsicht ins Grundbuch nehmen? – Die Antworten auf diese Fragen haben wir im folgenden Ratgeber-Artikel zusammengetragen.

1. Welche Informationen stehen im Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein vom zuständigen Grundbuchamt geführtes öffentliches Register und verzeichnet alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks. Es enthält Informationen zu den Eigentumsverhältnissen jedes einzelnen Grundstücks und legt etwaige damit verbundene Rechte oder auf ihm liegende Lasten offen dar. Dadurch schafft das Grundbuch Transparenz über die Rechtsverhältnisse, sorgt für eine zentralisierte Struktur sowie Sicherheit für involvierte Parteien. Jedes Grundbuch in Deutschland ist einheitlich in mehrere Sparten aufgeteilt:

  • Aufschrift: In diesem Abschnitt sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die fortlaufende Aktennummer des Blattes des Grundbuchs vermerkt.
  • Bestandsverzeichnis: Dort sind Informationen zur Lage und Größe des Grundstücks oder der Immobilie hinterlegt. Des Weiteren sind hier das Wohnungseigentum, das Erbbaurecht oder Wegerechte vermerkt.
  • Abteilung I: Hier sind Informationen zu den Eigentümern oder den Erbbauberechtigten enthalten. Falls mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte eingetragen sind, gibt die Abteilung I des Grundbuchs auch Auskunft über ihre jeweiligen Anteile und über ihr Gemeinschafts- bzw. Gesellschaftsverhältnis. Wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Besitzer wechselt, müssen die Einträge in der Abteilung I des Grundbuchs immer aktualisiert werden. Die Eigentümerschaft an einem Grundstück oder an einer Immobilie kann durch einen Auszug aus dieser Sparte des Grundbuchs belegt werden.
  • Abteilung II: In diesem Abschnitt des Grundbuchs werden alle Lasten und Beschränkungen, außer Grundpfandrechte, eines Grundstücks vermerkt. Solche Lasten können z. B. Reallasten, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte sein. Mit Beschränkungen sind Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke gemeint.
  • Abteilung III: Hier werden alle Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte erfasst. Wenn z. B. eine Hypothek an einem Grundstück aufgenommen wird, erfolgt der entsprechende Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs. Ein Auszug aus der Abteilung III ist vor allem für Kreditinstitute interessant.

Die genannten Sparten des Grundbuchs enthalten für jedes Grundstück eines Bezirks ein eigenes Grundbuchblatt. Auf diesem Blatt sind die entsprechenden Informationen vermerkt. Wenn ein Grundstück bzw. eine Immobilie verkauft wird, müssen diese Daten angepasst werden, damit sie die veränderten Eigentumsverhältnisse korrekt abbilden. Die einzelnen Blätter eines Grundbuchs werden pro Bezirk in eigene Bänder gebündelt. Diese Bänder bilden dann das eigentliche Grundbuch. Wenn Sie einen Grundbuchauszug beantragen möchten, müssen Sie die Blattnummer des entsprechenden Grundstücks kennen oder sie im Vorfeld in Erfahrung bringen.

2. Wann muss eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen?

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft haben, müssen Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag kann aber erst dann erfolgen, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt und dem Grundbuchamt vorgelegt wurde. Wenn die Eigentumsumschreibung nach einer Schenkung oder nach einem Erbfall erfolgt, muss ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag bzw. Erbschein vorliegen. Ebenfalls muss ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden, wenn ein Gläubigerwechsel stattgefunden hat oder wenn eine bestehende Baufinanzierung von einer Bank zur anderen Bank übertragen wurde. In solchen Fällen muss die alte Grundschuld gelöscht und das neue Verhältnis vermerkt werden. Des Weiteren müssen wesentliche Änderungen an einem Grundstück wie z. B. eine neue Aufteilung des Grundstücks oder die Zusammenführung mehrerer Grundstücke im Grundbuch dokumentiert werden.

3. Wann wird ein Auszug aus dem Grundbuch benötigt?

Ein Auszug aus dem Grundbuch ist eine komplette Abschrift aller Grundbucheintragungen – also aller o. g. Sparten und Abteilungen – zu einer Immobilie oder zu einem Grundstück. Ein Grundbuchauszug wird im Rahmen einer Beleihungsprüfung von der Bank verlangt, bevor sie einen Kredit gewährt, falls der Kredit über eine Grundschuld abgesichert werden soll. Außerdem wird ein Auszug aus dem Grundbuch bei einem Immobilienverkauf gebraucht, damit der Verkäufer gegenüber dem Käufer und dem Notar belegen kann, dass er auch wirklich der Eigentümer des Objektes ist.

4. Wo kann das Grundbuch eingesehen werden?

Wer ein berechtigtes Interesse an einem Grundstück oder an einer Immobilie hat, kann Einsicht ins Grundbuch nehmen oder einen Auszug daraus beantragen. In solchen Fällen muss man sich an das zuständige Grundbuchamt wenden. Die Grundbuchämter sind Registergerichte, die bei den jeweiligen Amtsgerichten angesiedelt sind. In der Regel sind die Amtsgerichte für alle Grundstücke zuständig, die in ihren Bezirken liegen. Lediglich in Baden-Württemberg sind die Grundbuchämter noch bei den entsprechenden Gemeinden angesiedelt. Heute kann man den Grundbuchauszug auch online beantragen und sich den Behördengang sparen.

5. Wer ist zur Einsichtnahme ins Grundbuch berechtigt?

Die Informationen, die im Grundbuch eingetragen sind, betreffen die Vermögens- und Schuldverhältnisse von Immobilienbesitzern und sind sehr sensibel. Deswegen möchte der Gesetzgeber sie schützen und hat den Zugriff auf die Grundbücher beschränkt. Die Grundbuchämter gewähren nur den Grundstückseigentümern, anderen im Grundbuch vermerkten Personen und Personen mit einem berechtigten Interesse an einem Grundstück Einsicht ins Grundbuch. Als Personen bzw. Institutionen mit berechtigtem Interesse gelten:

  • Potentielle Käufer, die durch einen Vorkaufsvertrag belegen können, dass sie beabsichtigen, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen.
  • Gläubiger des Eigentümers, die einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung des entsprechenden Objekts veranlassen wollen.
  • Kreditinstitute, wenn das Grundstück bzw. die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.
  • Notare, Gerichte und andere Behörden sowie Vermessungsingenieure, die öffentlich bestellt sind.